Hier informiert Sie Mario Kmenta regelmäßig über Investitionen,

Anlageobjekte, Zinshäuser und über Neuigkeiten rund um die Immobilie.

 

Mario Kmenta
Geschäftsführer Kmenta & Partner und trivium GmbH

 

 

 

 

 

Käufer von Vorsorgewohnungen achten in der Regel sehr genau darauf, dass die erworbene Wohnung nicht mit einem unbefristeten Mietvertrag belastet
ist. Was jedoch, wenn schon? In vielen Fällen ist dies eine Chance. Wohnungen, die unbefristet vermietet sind und einen geringen Mietertrag haben, sind im Ankauf wesentlich günstiger und als Investment somit prinzipiell interessant. Wichtig ist, darauf zu achten, dass es sich dabei nicht um eine Luxuswohnung in Bestlage mit extrem niedriger Miete handelt. Die Mieter sind sehr gut informiert und man wird über sehr lange Zeit keine Chance haben, diese Wohnung freizubekommen. Wohnungen in B- und C-Lagen mit unbefristeten Verträgen eignen sich jedoch als Investment sehr gut.

Die Kaufpreise in Wien liegen je nach Zustand und Lage bzw. Mietrendite zwischen 2000 und 3000 Euro pro m2. Die Miete bekommt man sicher und ein Mietausfall ist im Gegensatz zu befristet vermieteten Wohnungen ein „Glücksfall“. Sobald die Wohnung frei wird, steigt sie im Wert je nach Lage, Zustand und Einkaufspreis zwischen 20 und 80 Prozent. Das Risiko solcher Wohnungen ist vor allem durch die Dauer bis zum freiwilligen Auszug des Mieters begründet. Unserer Erfahrung nach werden ca. sieben Prozent solcher Wohnungen p.a. ohne Aktivitäten des Eigentümers frei. Das zeigt, wie wichtig es bei der Verfolgung einer solchen Strategie ist, mehrere Wohnungen zu kaufen. Umso höher die Anzahl der Wohnungen, desto mehr wird die Statistik zur Realität.

Wenn man nur eine Wohnung im unbefristeten Verhältnis kauft, kann es sein, dass sie niemals frei wird. Die optimale Strategie wäre, sukzessive kleinere Wohnungspakete in unterschiedlichen Lagen zu kaufen und bei Freiwerden die Wohnungen zu sanieren und mit Gewinn zu veräußern. Mit dem Gewinn kann man dann wieder neue „Altmieterwohnungen“ am besten im Paket erwerben. Unterm Strich haben sie somit eine geringe, aber sehr sichere, laufende Rendite, niemals einen Leerstand und einen überdurchschnittlichen Gewinn bei Freiwerdung und Verkauf. Langfristig verfolgt, ist diese Strategie extrem erfolgreich ohne ein großes Verlustrisiko.


mario.kmenta@trivium.at

triviumDie Vorsorgewohnung als Investment, um die Pensionslücke zu schließen, ist in aller Munde.

Die Marketingmaschinerie bewirbt hier vor allem Neubauten, da diese keiner Mietobergrenze unterliegen. Somit entstehen Neubauten mit „idealen“ Größen und Grundrissen für Vorsorgewohnungen.

Man baut also Ein- bis Zwei-Zimmer-Apartments mit absolut gesehen leistbarem Kaufpreis. Was der Käufer in Wirklichkeit erwirbt, ist eine Kleinwohnung in einem „Kleinwohnungsghetto“: Die Häuser sind nur auf Basis des Investmentbedarfes und nicht auf Basis des Wohnbedarfes errichtet. 

Eine Nachfrage nach Kleinwohnungen ist immer vorhanden, jedoch nutzt sich ein Haus, das ausschließlich Kleinwohnungen hat, sehr schnell ab und die Wertsteigerung leidet enorm. Diese Wohnungen will nach einigen Jahren niemand mehr kaufen – außer man gibt beim Preis nach. Ein vernünftigeres Konzept ist es, bestehende Häuser zu sanieren und auf Basis moderner Wohnkonzepte zu entwickeln. Eine gesunde Durchmischung von Kleinwohnungen (Micro Living) – Wohnungen für Eigennutzer mit Balkon und guter Ausstattung sowie Familienwohnungen bis hin zum Luxuspenthouse – ist wichtig, damit ein Haus als wertsteigernd taxiert wird. Solche Häuser haben eine positive Ausstrahlung und werden von Menschen bewohnt, die auf die Immobilie achten und sie schätzen.

Diese Wohnungen unterliegen zwar einer Mietobergrenze, erzielen jedoch eine hohe Wertsteigerung, die sich auf das Gesamtinvestment wesentlich besser auswirkt als ein paar Euro mehr Miete. Ganz transparent wird dies, wenn man durch die Wiener Bezirke spaziert und sich rein optisch Häuser, die vor 30 Jahren errichtet wurden, neben Jahrhundertwende Zinshäusern, ansieht. Jedem fällt auf, dass ein Bau mit Qualität, guter Durchmischung und stattlichem Aussehen einem günstig errichteten Neubau vorzuziehen ist. Dafür muss man kein Profi sein. Daher: Achten Sie auf die Struktur im Haus, wenn Sie eine Vorsorgewohnung kaufen. Je lebenswerter, desto werthaltiger!

mario.kmenta@trivium.at

Meine Einstellung zu Bauherrenmodellen als Immobilieninvestment-Allheilmittel ist nach wie vor kritisch. Ich bin nicht der Meinung, dass jeder eine Beteiligung an einem Bauherrenmodell braucht und glaube auch, dass ein Investment, das ausschließlich von der Aussicht auf steuerliche Vorteile in den Anfangsjahren getrieben ist, mit Skepsis zu betrachten ist. Doch es gibt auch Ausnahmen. Die Nachteile von Bauherrenmodellen sind vor allem, dass man als Investor in der Regel das Ruder völlig aus der Hand gibt und von seinem Investment erst in 20 und mehr Jahren wieder etwas sieht – und das auch nur, wenn sich alle Beteiligten einig sind.

Damit ist ein Bauherrenmodell für Investoren zumeist eine Black Box, illiquide und auch extrem intransparent. So ein Investment kann man während der ersten zwei Jahrzehnte meist gar nicht vernünftig verkaufen. Wenn es einem aber gelingt, die Transparenz, die Möglichkeit der Mitgestaltung und das Know-how über Mitinvestoren zu erhöhen, kann der Effekt für gutverdienende Investoren auch durchaus positiv sein. Ein Bauherrenmodell macht dann Sinn, wenn man die Verlustzuweisungen mit steuerlichen Verpflichtungen voll gegenrechnen kann und es gemeinsam mit bekannten Co-Investoren umsetzt. Dann hat man auch die Kontrolle über das Unternehmen, das das Modell betreibt und kann auch regelmäßig Einsicht in das Immobilienprojekt nehmen.

Das bedeutet für (sehr gut verdienende) Investoren, dass sie sich einen professionellen Partner suchen sollten, der für sie maßgeschneidert ein Bauherrenmodell umsetzt. Projekte auf dieser Basis haben sehr gute Aussichten auf Erfolg. Solche Modelle können kleine Zinshäuser, Dachbodenausbauten oder Denkmalsanierungen sein. Ab einem Eigenkapital von rund 300.000 Euro ist so ein Modell darstellbar – für einzelne Investoren oft zu viel, für eine kleine Gruppe jedoch umsetzbar. Somit sind Bauherrenmodelle eine vernünftige Möglichkeit, Steuereffekte und Immobilieninvestments zu kombinieren. Wie bei allen Investments gilt aber: vorher die Begleitumstände ansehen und erkennen, dass nicht jedes Investment für jeden Kunden geeignet ist.

mario.kmenta@trivium.at

trivium Risikolose Immobilienprodukte sind Märchen, die Sie keinem Verkäufer glauben sollten. Das Risiko steht auch hier im   Zusammenhang mit der Rendite, die Sie erwirtschaften wollen. Wichtig ist also darauf zu achten, das Verhältnis von   Rendite und Risiko auszugleichen – wie bei jeder Veranlagung auch. Prinzipiell gilt, dass Sie immer 100 Prozent Ihres   Kapitals verlieren können. Bei Immobilien als Anlageklasse kann man aber im Normalfall einen möglichen Verlust gut   einschätzen. Dazu ein paar Beispiele: Zur klassischen Vorsorgewohnung: Wenn sie mit 100 Prozent Eigenkapital   gekauft wird, hat sie ein Renditepotential zwischen 1,5 Prozent (Neubau) und 3,5 Prozent (Altbau). Hinzu kommt je   nach Lage eine Wertsteigerung von ein bis fünf Prozent p.a.. Mit 100 Prozent Eigenkapital ist das Verlustrisiko auf   „Notsituationen“ beschränkt. D.h. Sie verlieren hier nur Geld, wenn Sie rasch und deshalb unter dem Marktpreis verkaufen müssen. Wenn Sie so eine Wohnung mit 25 Prozent Eigenkapital kaufen, dann kann es natürlich sein, dass Sie dann bis zu 100 Prozent Ihres eingesetzten Kapitals verlieren. Zu Immobilienanleihen: Laut Werbung ist eine Anleihe vermeintlich sicher. Ein Unternehmen garantiert, die Zinsen von etwa drei bis sechs Prozent p.a. zu zahlen und die Anleihe am Ende zu tilgen. Doch dieses Geld wird anstelle von Eigenkapital in Immobilien-Entwicklungsprojekte investiert – hinzu kommt eine Bankfinanzierung in Höhe von ca. 80 Prozent. Funktioniert das Projektentwicklungsgeschäft nicht, macht das Unternehmen einen Verlust und die Anleihengläubiger fallen dann um ihr Geld um. Die geringe Entlohnung für die Anleihe steht daher in einem sehr schlechten Verhältnis zum Risiko. Fairer ist es, direkt in ein Immobilienprojekt zu investieren und voll am Gewinn zu partizipieren. Am Risiko nehmen Sie ohnehin teil. Es sollte daher auch ein Renditepotential vorhanden sein, das zumindest zweistellig ist. Dann gehen Sie Risiko ein und werden dafür aber auch entsprechend belohnt. Das Verhältnis stimmt also wieder. Schauen Sie daher immer hinter die Kulissen von Werbefoldern!

mario.kmenta@trivium.at

GELD° trivium ist in der Immobilienentwicklung tätig. Wie läuft das Geschäft – vor allem auf der Akquisitionsseite?

Mario Kmenta: Grundsätzlich können wir uns nicht beschweren. Das Geschäft läuft gut und wir steigern jedes Jahr unser Investmentvolumen. Wenn man die letzten Jahre betrachtet, ist zu erkennen, dass die einzelnen Projekte größer werden und wir neue Märkte erschließen. In Wien ist es mittlerweile sehr schwer, renditeträchtige Objekte zu finden, die Einkaufspreise sind in den letzten Jahre überproportional gestiegen. Wir haben deshalb unsere Tätigkeit im Westen Österreichs intensiviert und sehen auch im Süden, in Graz und vor allem auch über der Grenze in Slowenien gute Chancen. Hier entstehen überall neue große trivium-Projekte. Außerdem werden wir noch diesen Sommer die trivium Deutschland GmbH gründen.

Welche interessanten Projekte haben Sie derzeit im Angebot? Welche versprechen die besten Renditen?

Wir entwickeln aktuell ein großes Hotel-/Gewerbe- und Wohnprojekt in Hard am Bodensee. Hier entsteht in Zusammenarbeit mit der Gemeinde Hard ein interessantes Neubauprojekt, das die besten Voraussetzungen für einen wirtschaftlichen Erfolg hat. Im Süden Wiens sind wir dabei, ein Wohnbauprojekt auf die Beine zu stellen, das Vorsorgewohnungen und Eigennutzerwohnungen im Zentrum von Mödling vereinen wird. Unsere deutsche GmbH werden wir mit einem großen Wohnbauprojekt ebenfalls noch dieses Jahr starten. An der Schweizer Grenze, in der Nähe von Basel werden, wir ca. 145 Wohneinheiten errichten und verkaufen. Im zweiten Grazer Bezirk wird auch ein Projekt vorbereitet, hier sind wir noch ein paar Wochen von der Realisierung entfernt. All diese Projekte haben das Ziel, zweistellige Renditen für unsere Investoren zu erwirtschaften. Natürlich gibt es bei solchen Entwicklungsprojekten keine Garantie, aber die Vergangenheit zeigt, dass wir diese Ziele in der Regel erreichen.

Soll man derzeit eher in Gewerbe- oder Wohnimmobilien investieren?

Diese Frage kann man pauschal nicht beantworten. Investieren sollte man prinzipiell auf Basis der Mikrodaten und der Chancen und Risiken, die in einem individuellen Projekt stecken. Die Wohnungsnachfrage ist extrem regional abhängig. Auch bei Gewerbeimmobilien muss man sich den lokalen Markt genau ansehen. Generell kann man sagen, dass sich für langfristig ertragreiche Investments Gewerbeimmobilien besser eignen. Im Wohnbereich sind die laufenden Renditen geringer, dafür kann man beim richtigen Projekt mit Wertsteigerungen rechnen.

Wie sehen Sie die Preisentwicklung bei Immobilien generell, haben wir durch das Zinstief einen Gipfel erreicht?

Die Zinsen sind ein enorm wichtiger Faktor für das Immobiliengeschäft. Mit fallenden Zinsen können wir nicht mehr rechnen, aber auch ein steiler Anstieg erscheint uns nicht realistisch. D.h. wir werden zwar höhere Zinssätze in einem überschaubaren Rahmen sehen, aber diese werden für das Immobilieninvestment-Geschäft verkraftbar sein. In einzelnen Nischen, die aufgrund anderer Parameter Potenzial nach oben bieten, werden die Chancen weiterhin überwiegen. So sehen wir z.B. in einem Markt wie Slowenien trotz alldem sehr gute Chancen auf Gewinne. Auch in nachfragestarken Märkten, wie z.B. dem Baden-Württemberger Wohnungsmarkt, ist der Gewinnpuffer groß genug, um Zinsänderungen abfangen zu können. Diese Überlegungen sind aber Bestandteil jeder unserer Investmententscheidungen.

Ist es ratsam, jetzt (noch) in eine Vorsorgewohnungen zu investieren? Mit welchen Renditen kann man hier rechnen? Sollte man hier eher eine Vorsorgewohnung in einem Neubau oder in einem renovierten Altbau wählen?

Eine Vorsorgewohnung ist immer ein solides Investment mit überschaubarem Risiko und guter Rendite. Eine gute Vorsorgewohnung ist in einem Wohnbau, der nicht nur Vorsorgewohnungen hat. Eine gute Durchmischung des Objekts, Eigennutzer, die vor Ort wohnen und auf die Immobilie achten und gut angebundene Lagen sind wichtig. Diese Faktoren bilden den Boden für eine gute Wertsteigerung. Oft werden solche Kombinationen nur im sanierten Altbau geboten, dabei sollte man sich nicht vor den Mietobergrenzen fürchten. Einerseits ist es fraglich, ob diese bei der aktuellen Wohnungsübernachfrage langfristig halten und eine neue Regelung nicht mit Neubauwohnungen nivelliert wird, anderseits haben Altbauwohnungen in der Regel wesentlich bessere Wertsteigerungen als der Neubau. Man sollte aber keine Wohnung in einem Vorsorgewohnungsghetto kaufen.